Winter Is Coming

August 2023

Winter Is Coming – und mit ihm die hohen Energiepreise. Doch keine Sorge, wir von Rent Control holen uns keine Weißen Wanderer oder Drachen zur Erstellung von Energieausweisen. Stattdessen setzen wir mit der Brichard Service GmbH vielmehr auf unser internes Haus Stark, das uns alle Zahlen und Fakten rund um die Gesamtenergieeffizienz bzw. etwaige Verbesserungspotenziale bei ihren Eigentumsobjekten liefert. Beauftragen Sie daher noch heute einen neuen Energieausweis, um die Heizkosten auch nördlich der Mauer zu senken und folglich bares Geld zu sparen. Und wie das genau funktioniert, das verrät uns der hauseigene Lord Kommandant der Brichard Service höchstpersönlich…

Lieber Jon Schnee, wie lautet dein wahrer Name? Wo kommst du her und was hast du bisher gemacht?

Mein Name ist Benjamin Stangl und ich komme aus dem schönen Südburgenland. Seit ungefähr zehn Jahren bin ich in Wien und habe ursprünglich als technischer Planer im Bereich der Elektrotechnik gearbeitet. In die Immobilienbranche bin ich vor acht Jahren auch aufgrund meines Studiums an der TU Wien mit Schwerpunkt „Immobilienwirtschaft & Liegenschaftsmanagement“ gerutscht, wobei ich zuerst in der Verwaltung angefangen und mich dann auf die technischen Aspekte des Gebäudemanagement spezialisiert habe. Als zertifizierter Energieausweisersteller bin ich gewerberechtlicher Geschäftsführer bei der Brichard Service GmbH und dort entsprechend meiner Ausbildung auch für die Erstellung von Energieausweisen zuständig.

Erzähl uns bitte mehr über die Brichard Service und deinen Bereich.

Die Brichard Service GmbH ist eine Tochter der Brichard Immobilien GmbH und übernimmt sämtliche technische Leistungen rund um die Verwaltung von Immobilien. Hauptschwerpunkt sind sicherlich die regelmäßigen Sicherheitsbegehungen gemäß ÖNORM B 1300 bzw. B 1301. Dabei untersuchen unsere Sachverständigen alle Bereiche eines Gebäudes bzw. einer Anlage, beispielweise auf Brandgefahren wie defekte Elektroinstallationen oder Sicherheitsgefahren wie Stolperfallen. Darüber hinaus beschäftigen wir uns allerdings auch noch mit anderen Themen. Diese reichen von der alle drei Jahre stattfindenden Hausbesorger Evaluierung über die Erstellung von 3D Scans bis hin zur Erstellung von Energieausweisen. Letztere gehören unter anderem zu meinem Aufgabenbereich.

Was ist eigentlich ein Energieausweis und von wem darf dieser erstellt werden?

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes oder einer Wohnung anhand eines Buchstabencodes von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient) bewertet. Dabei kann zwischen zwei Arten von Energieausweisen unterschieden werden. Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis ermittelt dagegen den theoretischen Energieverbrauch unter Berücksichtigung der Gebäudehülle, der Haustechnik und des Nutzerverhaltens. Eine klare Empfehlung, welcher Energieausweis besser ist, gibt es nicht.

In der Regel ist jedoch der Bedarfsausweis aussagekräftiger, zumal der Verbrauchsausweis sehr stark vom Nutzerverhalten beeinflusst werden kann. In Österreich wird ein Bedarfsausweis in der Regel für neu gebaute Gebäude oder bei umfassenden Renovierungsarbeiten benötigt. Er ist auch erforderlich, wenn für das Gebäude keine Verbrauchsdaten verfügbar sind. Bei Bestandsobjekten wird dagegen meist ein Verbrauchsausweis ausgestellt, Dies ist beispielsweise bei Mietobjekten der Fall sein, bei denen die Energieverbräuche der Mieter erfasst werden.

Ein Energieausweis darf nur von einer Person mit entsprechender Qualifikation erstellt werden. Manche Gewerbe haben diese Berechtigung bereits aufgrund ihrer einschlägigen Fachausbildung inkludiert (z.B. Baumeister, Architekt oder auch Heizungstechniker). Es gibt aber auch die Möglichkeit einer speziellen Ausbildung. So bin ich beispielsweise zu der Berechtigung gekommen.

Wann ist ein Energieausweis notwendig und wie komme ich zu diesem?

Seit dem 1. Dezember 2012 ist ein Energieausweis in Österreich für alle Gebäude und Wohnungen, die verkauft oder vermietet werden, zwingend vorgeschrieben. Einem Käufer muss das Dokument bis zur Abgabe der Vertragserklärung vorgelegt werden. Dem Mieter muss es spätestens bei Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Ausgenommen von der Vorlagepflicht sind:

• Gebäude oder Wohnungen, die vor dem 1. Dezember 2012 fertiggestellt wurden und die eine Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern haben.
• Gebäude oder Wohnungen, die für den öffentlichen Gebrauch bestimmt sind, wie z. B. Schulen, Krankenhäuser oder Verwaltungsgebäude.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig und was passiert bei Nichtvorlage im Falle eines Verkaufs bzw. einer Vermietung?

Die Gültigkeit des Energieausweises beträgt 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Nach Ablauf der Gültigkeit ist ein neuer Energieausweis erforderlich. Bei Nichtvorlage des Energieausweises kann der Käufer oder der Mieter den Vertrag kündigen oder den Verkäufer oder Vermieter zur Vorlage des Energieausweises auffordern. In letzterem Fall kann es zu einer Minderung des Kaufpreises oder die Miete kommen.

Welche Schritte sind bei der Erstellung eines Energieausweises zu beachten?

In einem ersten Schritt gilt es einen Energieberater mit entsprechender Qualifikation zu beauftragen. Bei Rent Control erfolgt dies einfach über einen Klick im Konfigurator oder aber über einen kurzen Anruf bzw. eine Mail an den zuständigen Property Manager. Bestandskunden haben außerdem den Vorteil, dass wir im Hintergrund bereits auf die hinterlegten Daten zurückgreifen können. Dies wirkt sich sowohl auf die Kommunikation als auch die Dauer bis zur Fertigstellung aus. Darüber hinaus haben wir mehrere Außendienstmitarbeiter, so dass wir relativ rasch Begehungen im Eigentumsobjekt durchführen können. Zu den erhobenen Daten gehören unter anderem der Zustand der Gebäudehülle, die Haustechnik und das Nutzerverhalten. Auf Basis dieser Informationen erstelle ich anschließend den Energieausweis, der dem Kunden letztlich direkt über Rent Control ausgehändigt wird.

Welche Daten benötigt ihr für die Erstellung und woher bekommt ihr die Informationen?

Trotz aller Digitalisierung sind nach wie vor die Bestandspläne die wichtigste Quelle bei der Erstellung eines Energieausweises. Diese werden entweder vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt oder müssen vorab bei der Baupolizei, sprich der MA 37, ausgehoben werden. Hinzu kommt die Heizungsart, wobei jedes System (z.B. Fernwärme, Zentral-, Gasetagen- oder Ölheizung) zu einem anderen Ergebnis führen kann. Eng damit verbunden ist aber auch der Heizwärmebedarf (d.h. wieviel Bedarf an Energie habe ich eigentlich, um beispielsweise Wohnräume konstant bei 22° Grad zu halten). Immer wichtiger werden darüber hinaus auch Fragen zum CO² Ausstoß oder zur Herkunft der Energie (Stichwort: Green Energy).

Weitere Fragestellungen sind eher bautechnischer Natur und lauten: Wie viele Stockwerke gibt es? Aus welchem Material bestehen die Häuser bzw. die Wohnung? Wie wurde gedämmt? Gibt es Fenster mit Zweifach- oder Dreifachverglasung? Usw.

Erschwerend kommt hinzu, dass kein Objekt dem anderen gleicht. Wurden früher in den Altbauten noch vornehmlich Ziegel (die leichter auskühlen) verwendet, weisen neuere Gebäude spezielle Dämmungen auf. Gleiches gilt für alte Kastenfenster, die mit heutigen Kunststofffenstern nicht zu vergleichen sind. Entscheidend für die Bewertung sind aber auch Informationen, die auf den ersten Blick gar nicht relevant erscheinen (z.B. die geographische Lage). So sind Gebäude, die im Osten Österreichs errichtet wurden, gemeinhin wetterbeständiger als im Westen, wo es durchschnittlich kälter ist. Gleiches gilt auch für die Ausrichtung des Gebäudes, wobei Fassaden auf der Nordseite aufgrund des täglichen Sonnenverlaufs schneller abkühlen als auf der Südseite. Zu bedenken ist ferner, dass nicht immer alle Variablen bekannt sind. Die Feststellung erfolgt dann oft über einen Lokalaugenschein oder Informationen von Altmietern bzw. dem Auftraggeber. Schlussendlich braucht es jedoch immer auch ein gewisses Maß an Erfahrung, die man sich Laufe der Zeit gewissermaßen selbst aneignen muss.

Was ist eigentlich der wesentliche Unterschied bei ganzen Häusern und einzelnen Wohnungen?

Vor allem der Zweck. So gilt es immer zu berücksichtigen, ob ich in einem Objekt wohne oder vielleicht doch nur arbeite. In einem ganzen Haus kann sich das natürlich vermischen, wenn sich beispielsweise im Erdgeschoss ein Geschäftslokal und in den darüberliegenden Stockwerken Wohnungen befinden. Ab einer Nutzfläche von 250m² berechnen wir daher auch gesonderte Bereiche. So kann es vorkommen, dass wir für ein Haus nicht selten zwei Energieausweise erstellen. Gleichzeitig gilt es auch zu bedenken, dass bei der Bewertung von ganzen Häusern immer das gesamte Gebäude den Durchschnittswert aller Wohnungen bildet. Bei einzelnen Wohnungen sind hingegen andere Faktoren zu beurteilen. Dies kann sowohl ein Vor- als auch ein Nachteil sein. So heizt man im Erdgeschoß de facto den Keller des Hauses mit, während Wohnungen mitten im Gebäude zwangsläufig von allen Seiten beheizt werden.

Welche Vorteile bietet ein aktueller Energieausweis und was sagt dieser eigentlich aus?

Ein Energieausweis gibt Auskunft darüber, wie viel Energie in ein Objekt hineingesteckt werden muss, um darin einen bestimmten Wärmegrad konstant zu halten. Kurzum, je besser ein Gebäude gebaut bzw. gedämmt ist, desto länger bleibt die Temperatur im Inneren erhalten.

Die Notwendigkeit eines aktuellen Energieausweises liegt meiner Meinung nach also auf der Hand. Es lässt sich der Verkaufs- bzw. Vermietungswert eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung erhöhen. Dank der zusätzlichen Informationen können Käufer nämlich die energetische Qualität einer Immobilie besser beurteilen und so eine deutlich fundiertere Kaufentscheidung treffen. Mieter wiederum interessiert der Verbrauch eines Objekts, damit sie beispielsweise die Heizkosten genauer einschätzen können. Ein Energieausweis hilft allerdings auch bei der Frage, ob bzw. wie sich die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern bzw. potenzielle Kältebrücken identifizieren und vermeiden lassen. Etwaige Möglichkeiten zur Reduzierung des Energieverbrauchs sind etwa:

• die Isolierung von Wänden, Dach und Keller
• der Austausch alter Fenster und Türen
• die Installation einer neuen Heizung
• die Nutzung erneuerbarer Energien

Vielen Dank für das Interview.