Lock Around the Clock
April 2023
„One, two, three o’clock, four o’clock, lock. Five, six, seven o’clock, eight o’clock, lock. Nine, ten, eleven o’clock, twelve o’clock, lock. We’re gonna lock around the clock!“ Was Bill Haley für die Geschichte des Rock-’n’-Rolls, das könnte in Zukunft unser Servicepartner Orea für die Immobilienbranche sein. Als Pionier in Sachen digitaler Vermietung mit smarter Besichtigung ermöglicht dieses PropTech nämlich Mietinteressenten den „maklerlosen“ Zugang zu freien Wohnungen via Smartphone. „Maklerlos“ bedeutet in diesem Zusammenhang jedoch keineswegs eine Vermittlung ohne Makler. So bekommen RC-Kunden selbstverständlich immer den vollen Service eines Maklers, nur eben kostengünstiger und digitaler…
Lieber Lukas (Gründer & CEO), welche Idee steckt hinter Orea?
Grundsätzlich haben wir Orea mit der Vision gegründet, die Immobilienbranche zu verändern. Meine beiden Mitgründer waren bereits zuvor schon als Makler tätig. Daher haben wir uns ganz konkret die Frage gestellt, wo gibt es im Rahmen der Vermietung etwaigen Verbesserungsbedarf bzw. wie lassen sich bestehende Prozesse durch Digitalisierung vereinfachen und kürzen.
Wir haben dann das Smartlocksystem entdeckt und uns gedacht, damit ließe sich doch auch der Prozess der Wohnungsbesichtigung automatisieren. Nach ersten Experimenten mit unterschiedlichen Anbietern haben wir schnell erste Erfolge erzielt und gemerkt, dass die Leute das System auch wirklich annehmen. Gleichzeitig hat sich aber auch gezeigt, dass nicht nur jede Wohnung, sondern de facto jede Tür Besonderheiten in Bezug auf das Schließsystem aufweist. Es gibt daher nicht nur die eine All-in-one Lösung. Daher haben wir eine eigene Applikation entwickelt, die nicht nur die Customer Journey des (Ver-)Mieters vollkommen digital abbildet, sondern auch die Hard- bzw. Software diverser Smart Lock-Anbieter unter einem Dach vereint. Und das Ergebnis von all diesen Anstrengungen ist unsere Orea-App.
Wie läuft ein Vermietungsprozess bei Orea ab?
Im Rahmen von Rent Control erhalten wir einen Auftrag von der zuständigen Hausverwaltung samt aller Informationen rund um das Eigentumsobjekt, die für eine Neuvermietung relevant sind. Dann erstellen wir ein Inserat, das auf allen gängigen Immobilienportalen (Immoscout, Willhaben, Immowelt und der Standard) zu finden ist. Über das Inserat werden daraufhin etwaige Interessenten auf unsere Website weitergeleitet, wo sie eine virtuelle Erstbesichtigung mittels 3D-Rundgang durchführen können. Danach können sie entscheiden, ob sie direkt ein Mietanbot legen oder über unsere Terminbuchung eine smarte Besichtigung vor Ort buchen wollen.
In beiden Fällen muss der Mietinteressent daraufhin ein Account erstellen, um sich zu verifizieren. Für die Besichtigung vor Ort gilt es darüber hinaus auch noch die Orea-App auf das Smartphone zu laden. Damit ausgestattet geht es zur Wohnung oder dem Geschäftslokal, wobei sich sämtliche Türen über das Handy aufsperren lassen. Der Interessent kann nun ganz ungestört das Objekt besichtigen und sämtliche Eckdaten zur Wohnung (Preis, Nutzfläche, etc.) nochmals per App einsehen. Bei Interesse kann er dann im Anschluss mittels Knopfdrucks ein Mietanbot stellen.
Im Alltag fragen mich viele Kunden, ob es bei einer „maklerlosen“ Besichtigung nicht vermehrt zu Schäden am Eigentumsobjekt kommen kann. Wie entkräftet ihr solche Bedenken?
Zuerst einmal muss festgehalten werden, dass bei weit mehr als 400 erfolgreich vermittelten Wohnungen bisher kein einziger Schaden im Rahmen des Vermietungsprozesses festgestellt werden konnte. Damit es auch dabeibleibt, setzen wir auf unterschiedliche Maßnahmen. Zum einen kann bei uns niemand eine Wohnung anonym besichtigen. Jeder Kunde muss sich daher zuerst über die Orea-App anmelden und verifizieren. Wir wissen somit (auch mit Hilfe der Smartlock) jederzeit, welche Person die Wohnung zu welchem Zeitpunkt betreten und wieder verlassen hat.
Zum anderen vertrauen wir auf das sog. „Carsharing“ Prinzip. Jeder Mieter wird also vor Verlassen der Wohnung oder des Geschäftslokals per App dazu aufgefordert, etwaige Schäden zwecks Haftungsfreizeichnung per Foto zu dokumentieren. Darüber hinaus erhält er auch noch eine Checkliste, in welcher er unter anderem daran erinnert wird, das Licht bzw. Wasserhähne abzudrehen sowie alle Fenster zu schließen sind. Im Winter legen wir außerdem noch Schuh-Überzüge bereit und am WC hängt selbstverständlich die Info, dass das Wasser abgedreht ist. Mit diesem Prozedere haben wir bisher auch sehr gute Erfahrung gemacht. Die Praxis zeigt, dass viele Interessenten extrem sorgsam mit den Objekten umgehen und selbst den kleinsten Kratzer (der sich im Altbau verständlicherweise hin und wieder finden lässt) penibel dokumentieren. Ehrlich gesagt, sind viele unserer Interessenten dabei manchmal schon fast genauer als so mancher Hausverwalter bei seinen Übergabeprotokollen (Anwesende natürlich ausgenommen).
Wir haben jetzt viel über die smarte Besichtigung per se gehört. Welche Goodies bietet ihr noch?
Neben der komplett digitalen Vermarktung bieten wir dem Eigentümer auch noch einen 3D-Rundgang. Den erhält bei uns wirklich jeder, unabhängig von der Größe des Objekts oder der Provisionshöhe. Außerdem prüfen wir im Hintergrund bei jedem Mietanbot die Bonität des Interessenten mit Blick auf etwaige Schulden, Zahlungsauffälligkeiten oder Insolvenzeinträge. Darüber hinaus berichten wir dem Vermieter regelmäßig über den Fortschritt beim Vermietungsprozess. Von Rent Control selbst wird dann im Zuge des Pakets „Neuvermietung“ (selbstverständlich in Abstimmung mit dem Vermieter) schließlich auch noch der marktkonforme/renditeoptimierte Mietpreis bestimmt bzw. das Interessentenmanagement samt Mietvertragserstellung, -unterzeichnung und Schlüsselübergabe übernommen. De facto erhält der Vermieter also ein Rundumsorglospaket.
Was sind nun die Vorteile gegenüber einem klassischen Makler?
Da unser Prozess vollkommen digital abläuft, sind wir nicht nur deutlich flexibler und schneller, sondern haben gegenüber dem klassischen Makler auch einen klaren Kostenvorteil, den wir direkt an die Kunden weitergeben können. Demzufolge zahlt ein Vermieter nach Einführung des Bestellerprinzips beim Paket „Neuvermietung“ über Rent Control auch deutlich weniger als die eigentlich gesetzlich zulässige Höchstprovision von maximal drei Bruttomonatsmieten. Kurzum, sie erhalten eine effiziente Vermietung über einen echten Makler, müssen sich (trotz voller Entscheidungsgewalt) um nichts kümmern und das alles auch noch zu einem unschlagbar günstigen Preis.
Aus Sicht des Mieters spricht natürlich die Customer Journey für uns. So kann ein Interessent theoretisch eine neue Wohnung mit wenigen Klicks bequem von der Coach aus anmieten, ohne sie vorab besichtigen zu müssen. Dies passiert übrigens auch gar nicht so selten wie man vielleicht im ersten Moment vermuten würde. So mieten vor allem internationale Interessenten, die aufgrund des Studiums oder der Arbeit nach Österreich ziehen, Wohnungen ohne vorherigen Besichtigungstermin an. Daher erfolgt bereits jetzt jede siebente oder achte Vermietung allein über den 3D-Rundgang.
Hinzu kommt bei Orea eine gewisse Ungezwungenheit, lassen sich doch Besichtigungen jederzeit durchführen. Der Mieter muss sich also nicht darum kümmern, wann Dritte wie Makler oder Eigentümer Zeit für ihn haben. Er bleibt vollkommen flexibel und kann sich alles nach seinen Bedürfnissen einteilen. Außerdem schätzen viele Interessenten, dass sie während einer Besichtigung keinen lästigen Smalltalk führen müssen. Sie können die Wohnung in Ruhe besichtigen und über Facetime bzw. Whatsapp Familie und Freunde an der Erfahrung teilhaben lassen. Unsere Customer Experience ist somit eine vollkommen andere, als wenn ein fremder Dritter daneben steht und zuhört. Hat der Interessent dennoch Fragen, so ruft er einfach direkt bei uns an. Er bekommt also den vollen Service eines Maklers.
Welchen Einfluss hat das Bestellerprinzip auf die Branche allgemein bzw. Orea im Konkreten?
Orea wird von der Einführung des Erstauftraggeberprinzips natürlich profitieren. Unser Produkt ist ja schon seit ein paar Jahren auf dem Markt. Dennoch sind wir bei größeren Vermietern immer wieder auf Skepsis gestoßen. Die Branche hat sich in den letzten Jahrzehnten kaum verändert und es gab kaum einen Innovationsdruck bzw. Anreiz etwas Neues zu testen. Jetzt mit dem Bestellerprinzip ist es aber so, dass alle Verträge neu verhandelt werden. Wir von Orea können nun Angebote legen, bei denen der Eigentümer auf einen Blick erkennt, dass er sich mit uns Geld erspart. Unserer Meinung nach wird der klassische Immobilienmakler allerdings auch weiterhin seine Berechtigung haben. Dies gilt vor allem in beratungsintensiveren Bereichen, wie dem Verkauf von Gewerbeimmobilien. Es wird daher auf eine Koexistenz hinauslaufen, wobei sich Makler auf unterschiedliche Nischen spezialisieren werden.
Wie seid Ihr eigentlich auf Rent Control gekommen?
Die Immobilienbranche in Österreich ist ja durchaus überschaubar mit einigen wenigen, großen Playern am Markt. Daher kommt man bei der Vermietung von Wohnobjekten in Wien auch gar nicht an Brichard Immobilien vorbei. Darüber hinaus ist Herr Brichard auch für sein Engagement im Bereich PropTechs bzw. für seine generelle Affinität in Sachen Innovation und Digitalisierung bekannt, so dass eine engere Zusammenarbeit lediglich eine Frage der Zeit war. Als dann Rent Control gelauncht wurde, haben wir das Potenzial sofort erkannt. Für den Vermieter einer Eigentumswohnung ist das natürlich eine sehr gute Lösung. Er muss nur das richtige Paket buchen und sich um nichts Weiteres kümmern. Es ist eine einfache und vor allem digitale Anwendung, genauso wie Orea!
Wo wollt ihr mit Orea eigentlich noch hin? Was sind eure nächsten Milestones?
Grundsätzlich haben wir bei Orea mit der Vermietung von Wohnimmobilien gestartet und sind in diesem Bereich nach wie vor am stärksten unterwegs. Dennoch möchten wir in Zukunft auch mehr in Richtung Verkauf von Wohnungen bzw. dem Anbieten von Gewerbeimmobilien gehen. Da ist jedenfalls noch jede Menge zu tun und es gibt noch viel Potenzial nach oben.
Lieber Lukas, danke für deine Zeit und das Interview!