Lage, Lage, Lage[check]

März 2023

„Lage, Lage, Lage!“. Bis zu seinem Tod wies Conrad Hilton (1887-1979), seinerseits Gründer der gleichnamigen Hotelkette, immer wieder daraufhin, dass es vor allem der Standort sei, der über den Erfolg einer Immobilie entscheidet. Dieses Mantra liegt auch dem Lage[check] von Rent Control zu Grunde. Unterstützt werden wir dabei vom PropTech „Citywalx“, dass dafür alle relevanten Informationen im Rahmen einer digitalen Standortanalyse sammelt. Wie das funktioniert und warum jeder Wohnungseigentümer eine solchen Lage[check] unbedingt einmal bei seinen Eigentumsobjekten durchführen lassen sollte, haben wir mit Citywalx geklärt…

Liebes Citywalx Team! Danke dafür, dass ihr auch die Zeit genommen habt. Erzähl uns bitte einmal kurz, wer ihr überhaupt seid.

Wir sind ein Team, das de facto aus vielen unterschiedlichen Disziplinen kommt. Amelie (oben links) ist unsere Data Researcherin und kümmert sich entsprechend um die Beschaffung der Datensätze. Diese Daten sind Grundlage für unseren Lage[check] und andere Produkte, die Jonas (Mitte rechts) dank seinem Master in Architektur und Stadtplanung für uns entwickelt. Die technische Umsetzung obliegt wiederum Christian (unten links) und Nicklas (unten rechts) mit ihrer langjährigen Erfahrung im Software Engineering. Zu guter Letzt gibt es dann noch Constantin (Mitte links), der für Business Development zuständig ist, und Anton (oben rechts), der die Geschäftsführung innehat. Insgesamt sind wir also sehr breit aufgestellt.

Und was macht nun Citywalx genau?

Citywalx ist ein Data-Science Startup, dass im Jahr 2020 gegründet wurde. Der Fokus liegt auf der Sammlung und Analyse lagebezogener Daten rund um Immobilien. Wir visualisieren diese Daten und bereiten sie für den Endkonsumenten so auf, dass er mit ihnen arbeiten kann. Ziel ist es dem abstrakten Begriff der Lage eine allgemein verständliche Basis zu geben und geschäftliche wie private Kunden somit auch buchstäblich „in die Lage zu versetzen“, fundierte Standortentscheidungen treffen zu können.

Um welche Daten handelt es sich dabei?

Ganz unterschiedlich. Da gibt es zum einen die sog. Points of Interest, sprich Geobjekte in der unmittelbaren Umgebung des Eigentumsobjekts, die sowohl für den Eigentümer als auch potenzielle Mieter von besonderem Interesse sind (z.B. Supermärkte, Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel, Bankomaten, Bildungseinrichtungen, Apotheken, Parkanlagen, Restaurants etc.). Zum anderen verfügen wir aber auch über allgemeine Informationen wie Daten zur Einwohnerzahl, Bevölkerungsdichte, Durchschnittsalter, Einkommen und Bildungsniveau genauso wie neuerdings auch über eine Lärmkarte, bei der unterschiedliche Lärmquellen ausgewählt bzw. zwischen Tag und Nacht gewechselt werden kann.

Das Grundidee besteht also darin, Kunden etwas über die Umgebung ihrer Eigentumsobjekte zu erzählen. Für wen sind diese Informationen eigentlich relevant?

Im Grunde für alle, die sich mit einer Immobilie näher auseinandersetzen wollen. Zu unseren Kunden zählen sowohl Immobilieninvestoren und Projektentwickler als auch Stadtplaner, Gutachter und Makler. Letztere nutzen unser Angebot vor allem für ihre Inserate, um Wohnungssuchenden einen Mehrwert zu bieten. Aber auch Eigentümer werden in letzter Zeit immer mehr auf uns aufmerksam, sei es, weil sie mit Blick auf das Bestellerprinzip selbst ihre Wohnungen vermitteln wollen oder um ganz allgemein einen Eindruck von ihrer Immobilie zu erhalten.

Mit unserer Hilfe lassen sich nämlich gute von schlechten Lagen relativ schnell und vor allem einfach unterscheiden. Dies ist vor allem bei der Wertermittlung wichtig, hilft allerdings auch extrem bei der Kommunikation mit potenziellen Miet- oder Kaufinteressenten. So bauen unsere Lagechecks aktiv Informationsasymmetrien ab, da sich alle Seiten vorab über die Lage von Immobilien informieren können. Entscheidungen werden somit weniger emotional bzw. viel objektiver getroffen, was zu einer Verminderung von Fehlkäufen und einer generellen Effizienzsteigerung führt. Unsere Lagereports bilden daher nicht selten eine erste Gesprächsgrundlage im Rahmen des Vermietungs- bzw. Verkaufsprozesses.

Wie läuft ein Lage[check] konkret ab?

Beim Lage[check] werden verschiedene Schritte durchlaufen. Zunächst gibt der Kunde die Adresse ein. Danach öffnet sich eine Karte mit dem abgefragten Standort und den wichtigsten Points of Interest in der unmittelbaren Umgebung. Links erscheint außerdem eine Steuerkonsole, mit der sich diese Punkte an die individuellen Bedürfnisse des Abfragenden anpassen lassen. Entsprechend können nur bestimmte Points of Interests angezeigt werden (z.B. nur Supermärkte und Schulen) oder eben eine ungefilterte Übersicht, wobei der Anzeigeradius variiert werden kann.

Ein zweiter Reiter ist schließlich für Statistiken reserviert. Dort lassen sich allgemeine Informationen wie das Durchschnittsalter der Nachbarschaft abfragen. Natürlich lassen sich diese Daten auch vergleichen, so dass beispielsweise ermittelt werden kann, wie sehr das Durchschnittseinkommen im ersten Bezirk, von dem im fünften Bezirk abweicht.

Im Rahmen von Rent Control bieten wir darüber hinaus einen PDF-Export an. Der zuständige Hausverwalter kann also mit einem Klick ein Dokument mit allen relevanten Informationen erstellen und dem Eigentümer übermitteln. Selbstverständlich erhält er aber auch einen öffentlichen Link, mit dem der RC Kunde Zugriff auf die interaktive Karte erhält.

Woher bezieht ihr eigentlich die ganzen Informationen? Was sind eure Quellen?

Interessanterweise stammt ein Großteil unserer Informationen aus öffentlich zugänglichen Quellen. Vor allem Gemeinden erheben dabei eine Vielzahl an relevanten Daten, die eigentlich jeder über das Internet einsehen kann. Die Schwierigkeit besteht allerdings darin, diese Informationen ohne Fachkenntnisse in kurzer Zeit und vor allem zielgerichtet zu analysieren bzw. zu visualisieren. Das ist letztlich auch unsere USP und unterscheidet uns etwa von Google Maps, wo eine Vielzahl an Informationen völlig ungefiltert und ohne wirklichen Immobilienbezug erst mühsam zusammengesucht werden müssen. Citywalx holt dagegen alle relevanten Daten aus den unterschiedlichsten Quellen und bereitet diese so auf, dass wir sie unseren Kunden in verständlicher Art und Weise präsentieren können.

Die Schwierigkeit liegt also in der Analyse. Aber wie genau könnt ihr eine so große Menge an Daten überhaupt verarbeiten?

Das liegt an der Technik. Man kann sich das so vorstellen, dass wir endloslange Exceltabellen mit teilweise mehreren Millionen an Zeilen haben und durch Automatisierung bzw. smarte Prozesse können wir diese Daten leserlich machen und die auf den jeweiligen Punkte auf der Karte zuweisen bzw. hinterlegen und auch bereinigen. Wir benutzen zum Beispiel für die Erreichbarkeiten auch Open Street Map und wir sind auch gerade dabei nicht öffentliche Daten zu integrieren und den Kunden zur Verfügung stellen. Dies sind zB.: Preisspiegel und Mieten. Letzteres dauert jedoch noch, da wir uns erst sehr kurz mit diesen Daten beschäftigen und diese doch ganz anders sind als statistische Datensätze oder Kartendaten.

Wie kam es eigentlich zur Zusammenarbeit mit Rent Control?

Wir sind ja schon seit längerer Zeit mit Brichard Immobilien in Kontakt, da der Geschäftsführer Oliver Brichard auch aktiv als Business Angel in der PropTech-Szene operiert. Spätestens mit der Gründung des hauseigenen Immobilienmaklers nutzen wir Brichard zudem als eine Art Sparring Partner und als wir dann von Rent Control gehört haben, wurde beiden Seiten recht schnell klar, dass Citywalx einfach die perfekte Ergänzung zu den anderen in Rent Control inbegriffenen Leistungen darstellt.

Wo wollt ihr mit Citywalx in Zukunft noch hin? Was sind die nächsten Milestones?

Es liegt noch eine lange Reise vor uns, denn wir stehen erst am Anfang. So wollen wir zum einen unseren Datenkatalog ständig erweitern (z.B. um den Flächenwidmungsplan, Hochwasserrisikozonen, Altlasten, uvm.), wobei sich für RC Kunden in Zukunft vor allem ein Vergleich von Real- und Angebotsmieten als besonders interessant erweisen könnte. Da müssen wir jedoch noch einiges an Entwicklung reinstecken. Zum anderen arbeiten wir jedoch auch an einem Scoring System, wodurch unterschiedliche Lagen direkt miteinander vergleichbar werden. Lage A erhält hier dann beispielsweise einen Score von 5/5, während Lage B nur auf 3/5 kommt. Zu guter Letzt wollen wir auch noch den Lagecheck umdrehen und eine Art Lagesuche etablieren. Kunden kommen dann mit einem Projekt zu uns und wir schlagen ihnen basierend darauf den passenden Standort vor.

Da können wir uns ja noch auf einiges freuen. Vielen lieben Dank für das Interview!