How Much Is the Flat
Juni 2023
Während die Band Scooter im Jahre 1998 noch darüber sinnierte, wie viel denn eigentlich der Fisch kostet (die Antwort lautet übrigens 3 Mark 80), fragen sich derzeit zahlreiche Wohnungseigentümer, wie viel sie für die Vermietung bzw. den Verkauf ihrer Eigentumswohnung verlangen sollen. Mit dem digitalen Miet-/Kaufpreis[check] bietet Rent Control nun eine erste Anlaufstelle. Unterstützt werden wir dabei vom IMMOkalkulator, einem Tool, das zigtausende Inserate auf allen bekannten Immobilienplattformen analysiert und auf Grundlage statistischer Analysen einen angemessenen Miet- bzw. Kaufpreis bestimmt. Wie das genau funktioniert, haben wir in einem Interview geklärt…
Wer steckt eigentlich hinter dem IMMOkalkulator?
Hallo, mein Name ist Gregor Pfeiffer. Ich bin gebürtiger Wiener und sozusagen der Kopf hinter unserem IMMOkalkulator. Im Jahre 2007 bin ich eigentlich durch Zufall in die Immobilienbranche gerutscht und habe danach bei mehreren Entwicklern und Baufirmen diverse kaufmännische Managementpositionen übernommen. Auch meine Frau ist schon seit Längerem in der Immobilienwirtschaft tätig und so kennen wir beide die endlosen Diskussionen rund um die Miet- bzw. Kaufpreise verschiedener Produktdesigns, die zuerst intern, dann mit den Investoren und Banken und schließlich noch einmal mit dem Gutachter geführt werden. Hinzu kommt, dass ich als Bau- und Immobilienmanager natürlich häufig auch in einem privaten Kontext gefragt wurde, wie viel man denn für ein bestimmtes Objekt maximal bezahlen sollte oder um welchen Preis sich eine Wohnung eigentlich vermieten lässt. Damals antwortete ich meist, dass dies von vielen Faktoren abhängt und sich nicht auf Knopfdruck beantworten lässt. Doch warum eigentlich nicht? Und das war letztlich die Geburtsstunde des IMMOkalkulators.
Was ist eigentlich der IMMOkalkulator?
Der IMMOkalkulator ist ein statistisches Analysetool für den Wohnungsmarkt, mit dem der Miet- bzw. Kaufpreis einer frei finanzierten Wiener Wohnung ermittelt werden kann. Dafür analysieren wir hunderttausende Inserate und brechen die dort hinterlegten Informationen auf insgesamt 35 Werttreiber (z.B. Baujahr, Aufzug, Heizwärmebedarf, Entfernung zu bestimmten Points of Interests, Wohnfläche, Zimmeranzahl) herunter. Für die Bewertung eines Wohnobjektes addieren wir dann die einzelnen Wertbeiträge der vorhandenen Werttreiber auf. So erhalten wir den angemessenen Kauf- bzw. Mietpreis.
Wie kann man sich einen solchen Report vorstellen? Bekommt man da einfach eine Zahl geliefert?
Ganz im Gegenteil! Der Bericht liefert nicht nur den Kauf- bzw. Mietpreis, sondern schlüsselt detailliert auf, wie sich dieser konkret zusammensetzt. So zeigt sich etwa, wie viel Cent/m² aus Marktsicht dafür gezahlt wird, dass die Wohnung einen eigenen Balkon hat oder an die Fernwärme angeschlossen ist. Mit dem Miet-/Kaufpreis[check] lässt sich folglich auch bestimmen, ob bzw. wie sich konkrete Maßnahmen auf die Renditechancen auswirken. So kann ein Eigentümer zwar selbst nicht beeinflussen, wie weit die nächste Bushaltestelle oder Apotheke von seinem Objekt entfernt ist. Sehr wohl hat er aber Einfluss darauf, ob er beispielsweise die Wohnung mit Möblierung vermietet oder etwaige Sanierungen vornimmt, um etwa den Heizwärmebedarf zu verändern. Entsprechend hilft der Miet-/Kaufpreis[check] nicht nur beim Verkauf oder der Vermietung, sondern auch ganz allgemein bei der Frage, ob bzw. wie sich bestimmte Investitionen wie Sanierungsmaßnahmen auf den Preis auswirken.
Gibt es irgendwelche Beschränkungen? Und wie genau sind letztlich die Ergebnisse?
Zum einen gibt es geographische Grenzen, zumal sich unser Angebot derzeit noch auf Wien beschränkt. Zum anderen sind wir auf frei finanzierte, nicht dem MRG/WGG unterliegende Wohnungen fokussiert. Sollte eine Wohnung also bestimmten gesetzlichen Restriktion unterliegen, empfehlen wir eine zusätzlich separate Berechnung auf Grundlage der jeweiligen Rechtsmaterie (Richtwert, Zuschläge, etc.). Ebenso ist die Größe eines Objekts maßgeblich. So können wir bei Wohnungen mit mehr als 200m² Wohnfläche keine Preise ermitteln, da es einfach nicht genügend Angebote auf den Plattformen gibt.
Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang weiters, dass sich die Preisermittlung des IMMOkalkulators nicht auf tatsächliche Abschlüsse bezieht, sondern immer nur die Angebotsseite berücksichtigt. Um sich einen gewissen Verhandlungsspielraum zu sichern, ist daher vor allem bei Kaufinseraten stets mit einem gewissen Aufschlag zu rechnen. Diese Unschärfe versuchen wir in Zukunft durch Bekanntgabe des durchschnittlichen Verhandlungserfolges etwas auszugleichen, jedoch obliegt es im Endeffekt immer dem Verhandlungsgeschick der involvierten Parteien, was im konkreten Einzelfall wirklich erzielt werden kann. Im Bereich des Mietzinses sind wir wiederum schon recht gut aufgestellt. So weichen die in unserem Report ermittelten Werte in regelmäßigen Produkttests bei 90% aller Mietinserate um weniger als 10% vom Angebotspreis ab.
Wie ist eigentlich die Kooperation mit Rent Control zustande gekommen?
Dieses Jahr haben wir unser Produkt erstmals einem größeren Fachpublikum auf der Proptech Vienna vorgestellt. Dabei sind wir auch mit Brichard Immobilien ins Gespräch gekommen. Wir haben uns dann Rent Control genauer angeschaut und sofort (auch mit Blick auf die vielen anderen Innovationspartner) gemerkt, dass sich hier mögliche Synergieeffekte ergeben. Zusammen mit dem IMMOkalkulator kann Rent Control nun also seinen Kunden schnell und einfach einen Miet-Kaufpreis[check] zur Verfügung stellen, ohne dass sich der Eigentümer selbst um irgendwelche Eingaben kümmern muss. Stattdessen erhält er einen fixfertigen Report und genießt die Vorteile eines Businesskunden.
Was sind die Vorteile des Business Reports gegenüber dem Bericht für Privatpersonen?
Die voraussichtlich noch bis Ende 2023 angebotene Option „Private Basic“ ist komplett auf den einzelnen Privatkunden zugeschnitten. Der Bericht dient in diesem Fall nur als erste Orientierungshilfe und liefert lediglich einen Miet-/Kaufpreis bzw. die Top drei Wertreiber. Will man dagegen weiter ins Detail gehen, so bieten sich unsere Business Optionen an. Hier erhält der Eigentümer darüber hinaus auch noch eine detaillierte Auflistung aller Werttreiber, eine Entwicklung der Miet- bzw. Kaufpreise im Zeitverlauf sowie eine Sensibilitätsanalyse. Letztere ist vor allem für Investoren interessant, zeigt sie doch die Schwankungsbreite aufgrund nicht eingegebener Faktoren auf.
Für wen bietet IMMOkalkulator einen Mehrwert?
Der Mehrwert hängt stark vom Tätigkeitsfeld des Kunden ab. Die Einsatzgebiete reichen von einer raschen Abschätzung der Verwertungsannahmen für eine Erstkalkulation über die Optimierung des Produktdesigns bis hin zum Einsatz als Argumentationshilfe bei Verhandlungen. So nutzen Eigentümer, Banken oder Gutachter IMMOkalkulator vornehmlich, um ihren Rechercheaufwand bezüglich angemessener Verwertungsansätze zu reduzieren. Immobilienentwickler wiederum optimieren mit uns ihre projektstrategischen Entscheidungen. Es gibt aber auch immer wieder ungewöhnliche Use Cases, die uns selbst überraschen. So hat etwa einmal ein Anwalt unser Tool verwendet, um einen Rechtstreit über den Wert einer wegfallenden Komponente zu verhindern.
Welchen Nutzen hat der Miet-/Kaufpreis[check] ganz konkret für Rent Control Kunden?
Der Hauptnutzen liegt selbstverständlich in der Bestimmung des marktkonformen Miet- bzw. Kaufpreises. Zusätzlich können Vermieter aber auch vorab Auswirkungen baulicher Maßnahmen wie den Einbau einer Klimaanalage oder eines Balkons prüfen. Zu guter Letzt ist der Miet-/Kaufpreis[check] aber auch bei der Gestaltung des Inserats per se hilfreich. So zeigt eine Abfrage nicht nur den passenden Miet- bzw. Kaufpreis, sondern liefert letztlich auch Hinweise, wie stark eines der Merkmale (z.B. die Raumhöhe) diesen Preis beeinflussen. Es macht daher durchaus Sinn diese Charakteristika in einem Inserat gesondert zu betonen, weswegen unser Tool generell auch bei der Vermarktung von Immobilien eingesetzt werden kann. Am Ende des Tages bieten wir dem Eigentümer nämlich auch eine weitere Argumentationshilfe im Verhandlungsprozess. So kann er beispielsweise damit werben, dass sein Miet- bzw. Kaufpreis unter dem am Markt zu erwartenden Preis für konkret diese Wohnung liegt und diese Einschätzung mit uns schlussendlich auch objektiv untermauern.
Am Markt gibt es doch einige Anbieter, die ähnliche Lösungen anbieten. Was ist eure USP?
Es gibt sicherlich einige Unternehmen am Markt, die Daten zum Preisniveau bieten. Keiner davon liefert aber eine Aufteilung der Miet- und Kaufpreise auf die einzelnen Werttreiber. Hinzu kommt, dass sich unser Ansatz von vielen Mitbewerbern unterscheidet. Während sich der IMMOkalkulator nämlich auf die Analyse von Inseraten und folglich auf die Angebotsseite konzentriert, setzen andere allein auf die Durchsicht von Grundbucheinträgen. Entsprechend arbeiten diese Anbieter mit Vergangenheitsdaten, wobei die durchschnittliche Verbücherungsdauer (sprich die Zeit zwischen der Unterzeichnung eines Kuafvertrags und der Eintragung ins Grundbuch) fast drei Monate beträgt. Der IMMOkalkulator liefert dagegen immer tagesaktuelle Zahlen, was sich gerade in einem rasch ändernden Marktumfeld als großer Wettbewerbsvorteil erweist. Hinzu kommt, dass wir in Zukunft die zu erwartenden Angebotspreise und den voraussichtlichen Verhandlungserfolg getrennt voneinander ausweisen wollen. Wir wollen der Anbieter am Markt sein, der die schnellsten Marktberichte hat und dabei eine echte Miet- und Kaufpreisentwicklung, losgelöst von etwaigen Angebotsveränderungen, liefert.
Wo willst du mit dem IMMOkalkulator noch hin? Was sind die nächsten Schritte?
Grundsätzlich lassen wir in die Weiterentwicklung des IMMOkalkulators immer das Feedback unserer Kunden einfließen. Im nächsten Release kommen daher einige Features hinzu, die vor allem auf die Optimierung des Eingabekomforts abzielen. Mittelfristig steht aber natürlich auch die Expansion in andere Großstädte im Zentrum, wobei wir in einem nächsten Schritt den Weg ins benachbarte Ausland gehen wollen. Unser Hauptziel in diesen turbulenten Zeiten ist und bleibt es jedoch, den Menschen bei steigenden Zinsen und hoher Inflation eine erste Anlaufstelle zu bieten, indem wir mit unserem IMMOkalkulator und letztlich auch mit dem Miet-/Kaufpreis[check] über Rent Control die Preistransparenz am Wohnungsmarkt erhöhen.
Lieber Gregor, danke für das Interview!